泡沫紛紛破裂

    5月8日24K連鎖酒店的投資商明大投資管理有限公司的負(fù)責(zé)人朱福弟被上海黃浦區(qū)公安局拘留，并接受警方的相關(guān)調(diào)查。事情緣于4月底一位投資于24K連鎖酒店的溫州投資者，在連續(xù)數(shù)月未能收到明大投資承諾支付的投資回報(bào)后，向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。

    24K連鎖酒店成立于2004年，當(dāng)時(shí)正值國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店的商機(jī)初露頭角之時(shí)，如家快捷、錦江之星等目前遍布全國(guó)的擴(kuò)張布點(diǎn)，才剛剛開(kāi)始。

    為了在更短時(shí)期內(nèi)快速擴(kuò)張，24K連鎖酒店從其第三家店新會(huì)路店開(kāi)始，明大投資開(kāi)始引入一種“全新”的融資模式，即被他們稱為“租賃”轉(zhuǎn)“租賃”的方式，投資者以一定的資金從朱福弟控制的另一家公司上海金冠酒店服務(wù)有限公司那里租下客房10年使用權(quán)，同時(shí)投資者必須再與明大投資簽訂另一份租賃合同，投資者將從金冠酒店那里租來(lái)的房子再轉(zhuǎn)租給明大投資，明大投資按投資額10%-15%的年回報(bào)率承諾給予投資者，10年后返還本金。

    這種融資模式曾使明大投資的24K連鎖酒店擴(kuò)張計(jì)劃得以在短時(shí)間內(nèi)迅速鋪開(kāi)。2007年開(kāi)始24K酒店高調(diào)宣布已經(jīng)獲得風(fēng)險(xiǎn)投資，并計(jì)劃海外上市。

    據(jù)投資者介紹，從2007年8月開(kāi)始，明大投資承諾每月支付的投資回報(bào)就開(kāi)始出現(xiàn)支付不正常的情況，最初是拖欠，后來(lái)干脆停止支付。已有多位投資者將其告上法庭，要求其履約。

    24K的過(guò)激融資模式似乎還是個(gè)案，2007年10月21日如家快捷3.4億元人民幣收購(gòu)七斗星商務(wù)酒店100%的股權(quán)后，隨后公布的如家第四季度財(cái)報(bào)中的七斗星慘淡的虧損狀況，則讓更多人看到經(jīng)濟(jì)型酒店的底牌。

    七斗星第四季度的營(yíng)業(yè)收入為1980萬(wàn)元，占如家該季度總營(yíng)收的6%。若并入七斗星的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，如家第四季度EBITDA(即未計(jì)入利息、稅費(fèi)、折舊和攤銷前凈利潤(rùn))為2200萬(wàn)元，同比下滑19.6%。而倘若不計(jì)入收購(gòu)七斗星商旅酒店帶來(lái)的影響，以及匯兌損失和股權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)支出，如家第四季度調(diào)整后EBITDA為6070萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)73.4%。如家第四季度的酒店入住率為91.6%，每酒店客房營(yíng)收為每日164元，但計(jì)入七斗星商旅酒店后，如家第四季度的酒店入住率為88.3%，每酒店客房營(yíng)收每日僅為155元。

    業(yè)內(nèi)人士表示，七斗星被公開(kāi)的不佳的財(cái)務(wù)狀況實(shí)際上是經(jīng)濟(jì)型酒店整體行業(yè)的一個(gè)縮影。

    如家CEO孫堅(jiān)坦言：“在一年前或半年前，大家都覺(jué)得錢不是問(wèn)題，投資人對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店盈利的熱望過(guò)高，不惜投入，使得北京、上海、廣東地區(qū)出現(xiàn)局部的投資泡沫，尤其是在物業(yè)取得方面拼命抬價(jià)，不顧成本。

    但現(xiàn)在的問(wèn)題是資金的來(lái)源不再那么容易了，盈利才是硬道理，資金會(huì)進(jìn)來(lái)也是需要你去賺錢的。這個(gè)行業(yè)表面上好像是很賺錢，但是從七斗星的例子你可以明顯地看到，它一年發(fā)展了20多家酒店但是不賺錢�，F(xiàn)在有相當(dāng)一部分規(guī)模并不小的品牌實(shí)際上都是不賺錢的。其中有成本控制的問(wèn)題，也有擴(kuò)張的速度和經(jīng)營(yíng)管理不對(duì)稱的問(wèn)題。

    成本上升致盈利回報(bào)減緩

    根據(jù)6月12日公布的《2008中國(guó)經(jīng)濟(jì)型飯店調(diào)查報(bào)告》，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本持續(xù)上升，使得市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)分歧。

    報(bào)告顯示，2007年新開(kāi)業(yè)的經(jīng)濟(jì)型飯店的平均投資額比2006年增長(zhǎng)18%，物業(yè)租賃成本平均上升29%，而由于急劇擴(kuò)張導(dǎo)致人才緊缺，店長(zhǎng)平均年薪上漲24%，企業(yè)的盈利空間被急劇壓縮。

    業(yè)內(nèi)人士表示，物業(yè)租金在2007年持續(xù)猛增，在10月達(dá)到頂峰。一位業(yè)主算了一筆賬：“物業(yè)租賃費(fèi)用已經(jīng)由最初的幾角錢/平方米/天上漲到了2-元/平方米/天。均攤下來(lái)一間客房的平均面積在40多平方米，僅物業(yè)一項(xiàng)，一天一間客房的支出就高達(dá)80-100元。一間房才賣200元左右�！�

    報(bào)告顯示，華北、華東和華南的物業(yè)租金漲幅達(dá)到36%、36%和38%。北京、上海這兩個(gè)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)的漲幅更是高達(dá)45%和44%。

    人工成本作為另一項(xiàng)成本支出也在大幅上漲。店長(zhǎng)平均年薪為10萬(wàn)元，員工平均工資為1.6萬(wàn)元/年，比去年上漲了13%。大多酒店人工成本占總營(yíng)收的比例為10%-15%。

    人才戰(zhàn)源于急劇擴(kuò)張下的人才緊缺。如家北京區(qū)經(jīng)理孫一清表示：“培養(yǎng)一名合格的經(jīng)濟(jì)型酒店店長(zhǎng)需要5年時(shí)間，但是全行業(yè)年增長(zhǎng)幅度高達(dá)120%的開(kāi)業(yè)店數(shù)等不了這么久。所以許多副店長(zhǎng)往往通過(guò)跳槽成為店長(zhǎng)，身價(jià)也水漲船高�！�

    成本上升的同時(shí)，平均出租率卻出現(xiàn)下降，熱點(diǎn)區(qū)域北京、上海和整個(gè)華東區(qū)域在出租率上的降幅較大，都有4%-5%的降幅，平均年出租率低至80%左右。

    一家知名經(jīng)濟(jì)型酒店高層透露：“5月6月屬于酒店的旺季開(kāi)始期，但今年的出租率下降得非常厲害，不足75%。這對(duì)依靠薄利多銷的經(jīng)濟(jì)型酒店非常不利。而就目前的預(yù)訂狀況來(lái)看，奧運(yùn)房的前景也不樂(lè)觀�！�

    根據(jù)上周末北京市旅游局通報(bào)的5月酒店調(diào)查數(shù)據(jù)，與3月相比，除了五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)保持上升外，其他酒店價(jià)格下降3.5%。某經(jīng)濟(jì)型酒店北京大區(qū)經(jīng)理透露，原先業(yè)內(nèi)期待的1500元的奧運(yùn)房?jī)r(jià)已經(jīng)落空，能撐到700元就算不錯(cuò)了。

    成本過(guò)高，收入減緩，使得2007年經(jīng)濟(jì)型酒店單店回報(bào)周期從以往的1-3年增長(zhǎng)到5-6年。孫堅(jiān)表示，目前開(kāi)一家新店的平均投入在100萬(wàn)美元上下。每家新開(kāi)的店需要3到6個(gè)月過(guò)渡期才能產(chǎn)生現(xiàn)金流，一旦開(kāi)店速度破毀資金回流的平衡點(diǎn)，同時(shí)又無(wú)法引入新的融資，將出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

    他強(qiáng)調(diào)：“降低了的投資回報(bào)使得這個(gè)市場(chǎng)正趨于理性。能否盈利成為生存下去的惟一法則。”

    兼并洗牌主導(dǎo)2008

    如家以開(kāi)業(yè)飯店數(shù)266家成為行業(yè)老大。如家CEO孫堅(jiān)表示：“經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷實(shí)際上給健康理性發(fā)展的品牌帶來(lái)了更多的發(fā)展空間。”

    他表示，2008年隨之而來(lái)的將是市場(chǎng)品牌的整合與規(guī)模容量的整合。中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)還是非常廣闊的，能渡過(guò)低谷的企業(yè)未來(lái)會(huì)有更好的發(fā)展。

   “強(qiáng)者將會(huì)更強(qiáng)，當(dāng)投資熱炒過(guò)去，某些和如家同質(zhì)化，但規(guī)模卻很小的品牌基本沒(méi)有什么發(fā)展機(jī)會(huì)了，因?yàn)樗�的�?guī)模、管理和資金，什么都比不上如家，拿什么來(lái)競(jìng)爭(zhēng)呢？他們將會(huì)被整合掉，空出更多的市場(chǎng)空間來(lái)給有實(shí)力的品牌發(fā)展。最后會(huì)有三五家品牌留下來(lái)，成為真正具有實(shí)力，懂得管理的好企業(yè)。”

    管理瓶頸的顯現(xiàn)是經(jīng)濟(jì)性酒店發(fā)展到100家以上,分布城市超過(guò)30個(gè)以上就會(huì)面臨的問(wèn)題。在一個(gè)城市做得還不錯(cuò)的酒店在擴(kuò)張的過(guò)程中，是不是能建立管理系統(tǒng)，擴(kuò)張到更多城市后是否能夠保持健康的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)？管理的有效性如何在更遠(yuǎn)和更縱深的平面上延伸？攤子越鋪越大，制度和流程的管理就被稀釋了，問(wèn)題如果積累，就會(huì)讓新店的經(jīng)營(yíng)陷入困難中。如家2005年就開(kāi)始思考這個(gè)問(wèn)題，不斷改進(jìn)管理結(jié)構(gòu)和流程的有效性，尋找一種很好的連鎖酒店的管理模式。

    2008年如家強(qiáng)調(diào)的是區(qū)域化管理�，F(xiàn)在如家已經(jīng)進(jìn)入90個(gè)城市，相應(yīng)的區(qū)域劃分越來(lái)越細(xì)，現(xiàn)在如家有16個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)管到60家酒店。我們下一步要加強(qiáng)區(qū)域的管理功能。如家總部將成為一個(gè)戰(zhàn)略計(jì)劃、流程研究和效率研究的制定單位，而區(qū)域更多的是執(zhí)行，強(qiáng)調(diào)對(duì)服務(wù)和質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)控制。

    2007年開(kāi)店增長(zhǎng)率達(dá)到354%的七天CEO鄭南雁表示，2008年七天的擴(kuò)張速度將會(huì)放緩，他們的重點(diǎn)將集中在壓縮成本上。

    “兩年前的經(jīng)濟(jì)型酒店賺錢太容易，隨便做，入住率都高達(dá)95%，根本看不出經(jīng)營(yíng)水平的高下。現(xiàn)在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷后，錢不那么好賺了，經(jīng)濟(jì)型酒店才回歸到低成本運(yùn)作的正常軌道上�！�

    他表示，以往形成的泡沫正在破滅。實(shí)際上經(jīng)濟(jì)型酒店的行業(yè)門檻并不低，所謂的“經(jīng)濟(jì)型”是“節(jié)約”、“合算”，并不是簡(jiǎn)單的價(jià)格便宜，其核心應(yīng)該是高性價(jià)比，這才是大勢(shì)所趨。“行業(yè)門檻正在加高，跨進(jìn)來(lái)的都是‘泡沫’下的啤酒，跨不進(jìn)來(lái)的才是‘泡沫’。”

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